Управляющий объектом недвижимости

Управление распределенным портфелем объектов: Полное операционное и коммерческое
управление комплексом недвижимости общей площадью около 66 000 кв.м в периметре
одного квартала. В контуре управления: 2 торговых центра, 3 встроенно-пристроенных
торговых комплекса в стилобатах жилых домов (всего 39 000 кв.м коммерции), 4 подземных
паркинга на 27 000 кв.м, а также отдельно стоящее здание фитнес-центра (4 500 кв.м). Всего в
пуле около 100 арендаторов.
Коммерческая деятельность и управление заполняемостью:- Брокеридж и работа с вакантными площадями: Решил ключевую проблему собственника по
сокращению доли пустующих площадей в условиях сложного рынка. Выстроил систему
постоянного привлечения арендаторов через профильные агентства недвижимости и
независимых брокеров.- Личные продажи: Самостоятельно провел переговоры с локальными коммерческими
операторами и закрыл ряд сделок по сдаче вакантных площадей без привлечения сторонних
агентов, что сэкономило бюджет компании на комиссионных вознаграждениях брокерам.- Работа с федеральными сетями: Участвовал в согласовании договоров аренды с крупными
сетевыми операторами (Лента, Детский мир, ДНС, Пятерочка, Дикси, Acoola, СИН, Тандер,
Верный). Защищал интересы управляющей компании в части структуры арендной ставки,
фиксации коммерческих условий и обязательств сетей по компенсации затрат на
инфраструктуру.- Работа с дебиторской задолженностью: Обеспечивал стабильный арендный поток и
собираемость платежей на уровне 95-97%. Внедрил жесткий регламент работы с должниками:
от оперативных уведомлений до физического ограничения подачи ресурсов и блокировки
доступа на объект.
Финансовый контроль и антикризисная оптимизация затрат:
- Реформа бюджетирования: Инициировал и успешно реализовал переход на систему
бюджетирования на основе исторических данных. Организовал сбор и аудит
эксплуатационных затрат прошлых периодов по всему портфелю. На основе полученных
данных разработал индивидуальные лимиты расходов на материально-техническое
обеспечение для каждого типа объектов с учетом прогнозной инфляции рынка. Это позволило
ликвидировать хаотичные закупки и стабилизировать операционный бюджет.- Управление бюджетом: Руководил бюджетом эксплуатации и содержания объектов (около 5
млн рублей в месяц). Создал единую мобильную техслужбу на весь квартал, удерживая
операционные расходы (OPEX) ниже среднерыночных показателей.- Внедрение прозрачных тарифов: Заблокировал попытки введения субъективных
«коэффициентов сложности» при расчете тарифов. Настоял на математически точной системе
распределения постоянных затрат (ФОТ) строго пропорционально площадям объектов по ЕГРН,
что обеспечило 100% сходимость дебета с кредитом и исключило судебные риски с
арендаторами. На паркингах расходы распределялись между сособственниками строго по
полезной площади машиномест, что полностью закрыло расходы на содержание общих
проездов за счет пользователей.
Взаимодействие с надзорными органами и комплексная безопасность:- Лично курировал вопросы пожарной, промышленной и антитеррористической безопасности
всего портфеля недвижимости.- Напрямую взаимодействовал с государственными надзорными структурами (МЧС,
Ростехнадзор). Успешно обеспечивал прохождение плановых и внеплановых проверок,
гарантируя бесперебойную работу торговых центров без штрафов и предписаний об
остановке деятельности.- Контролировал подрядную организацию (ЧОП). Лично проверял реальный выход людей на
посты охраны по камерам, жестко штрафовал подрядчик за некомплект смены.
Управление службой клининга и благоустройства:- Полностью координировал работу службы клининга и благоустройства (линейный персонал
ТЦ и дворники придомовой территории). Внедрил жесткий контроль норм расхода
профессиональной химии и расходных материалов, снизив скрытые потери на закупках.

Организация технической эксплуатации и руководство командой:- Руководил штатной технической службой (инженеры, электрики, сантехники,
вентиляционщики, плотник, маляр). Контролировал их графики смен, загрузку и качество
выполнения работ.- Внедрил систему контроля выполнения заявок арендаторов через рабочие группы в
мессенджерах с обязательным фотоотчетом «до и после», что ликвидировало потерю задач и
приписки в журналах.- Применил риск-ориентированную модель технического обслуживания: в условиях жестких
лимитов сфокусировал ресурсы на ППР критических узлов (ВРУ, пожарная автоматика,
холодильные машины), переведя некритичные элементы на реактивный ремонт по факту, что
снизило аварийность на объектах до нуля.
Оптимизация аутсорсинга и жесткое управление подрядчиками:- Проведение тендеров и аудит: Самостоятельно организовывал и проводил коммерческие
тендеры по выбору внешних подрядных организаций. За счет проведения жестких
переговоров, встречного аудита смет и оптимизации объемов работ добился снижения
стоимости услуг внешних подрядчиков на 15–20% без потери качества.- Стратегический отказ от дорогостоящего аутсорсинга: Инициировал и успешно реализовал отказ от сторонних сервисных компаний по сложным инженерным системам
(чиллеры/холодильные машины, автоматика диспетчеризации, автоматические
преграждающие устройств, элементы входных/въездных групп). Организовал профильное
обучение собственных штатных бригад, что позволило сократить сроки критических ремонтов
с 6 месяцев (ожидание подрядчика и согласование смет) до 2–3 дней, кардинально повысив
маржинальность и скорость эксплуатации.- Контроль подрядных организаций по спецсистемам: Осуществлял жесткий технический
контроль качества работ подрядчиков по обслуживанию систем противопожарной автоматики,
дымоудаления и вертикального транспорта.
Строительный контроль, проектирование и сметное дело:- Совмещение функционала ПТО и инженера-проектировщика: Успешно взял на себя
функционал уволившегося инженера-проектировщика. Без расширения штата и привлечения
сторонних дорогих проектных бюро самостоятельно вносил оперативные корректировки в
исполнительную и проектную документацию в среде AutoCAD, выполнял перерасчет
электрических нагрузок (согласно ПУЭ и профильным СП) под нужды новых арендаторов.- Самостоятельно составлял локальные сметные расчеты на электромонтажные,
общестроительные и ремонтные работы, защищая их напрямую перед инвестором.- Руководил проверкой и строительным контролем проектов перепланировок и отделочных
ремонтов арендаторов при заезде. Лично подписывал акты скрытых работ и контролировал
соблюдение пожарной безопасности при огневых работах.
Взаимодействие с VIP-арендаторами и РСО (Ответственность):- Коммерциализация дополнительных услуг: Жестко регламентировал работу технической
службы с крупными и VIP-арендаторами. Четко разграничил зоны эксплуатационной
ответственности и монетизировал все «дополнительные хотелки» клиентов, выходящие за
пределы актов разграничения, превратив техслужбу в дополнительный источник дохода
компании.- Официально являлся ответственным за электрохозяйство и пожарную безопасность всего
коммерческого комплекса (66 000 кв.м).- Напрямую взаимодействовал с РСО: обеспечивал полное сопровождение процессов от
получения Технических условий (ТУ) до выполнения мероприятий по Технологическому
присоединению (ТП) и получения Актов о ТП

Управление электрохозяйством торговых комплексов:- Обеспечивал бесперебойное электроснабжение и надлежащее техническое состояние
электрических сетей и оборудования торговых центров.- Лично руководил штатной линейной бригадой электриков: занимался распределением
ежедневных задач, контролем качества работ, закупкой профессионального
электроинструмента и средств индивидуальной защиты (СИЗ).- Обеспечивал регулярную актуализацию однолинейных схем, ведение оперативных
журналов учета и безопасное проведение переключений.
Антикризисное управление линейным персоналом и клинингом:- В периоды оптимизации внутренней структуры компании временно принял под прямое
руководство смежные линейные участки: координировал службу клининга и дворников (4
человека на придомовой территории + персонал на объектах).- Полностью перестроил графики уборки, оптимизировал маршруты персонала и выстроил
контроль по качеству чистоты зон общего пользования в течение дня, а не за факт прихода на
работу.

Руководство строительно-монтажными работами:- Руководил бригадой электромонтажников на строящихся объектах капитального
строительства (генподрядчик у застройщика). Отвечал за организацию работ на участке,
распределение задач и соблюдение графиков.- Обеспечивал монтаж, наладку и сдачу в эксплуатацию силовых сетей, распределительных
щитов (ГРЩ, ВРУ), систем внутреннего и наружного освещения.- Отвечал за сбор, проверку и сдачу технадзору застройщика исполнительной документации
(акты скрытых работ, протоколы испытаний, исполнительные схемы). Успешно сдавал объекты
государственным комиссиям совместно с главным энергетиком.

Выполнение линейных электромонтажных работ на объектах капитального строительства.
Получил практический опыт работы «на земле» и изучил физику процессов инженерных
систем изнутри. Зарекомендовал себя как ответственный специалист, что позволило уже через
полгода получить повышение в штат инженерно-технических работников (ИТР) компании.